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買屋必看.黑心仲介花招

房東:派小星
發表時間:2012-10-22


回復950萬沒買出的房子過了半年變1880萬作者以及一些要跟仲介打交道的年輕人別相信仲介講的話

房屋仲介的十大花招

花招1:不實廣告
使用坪數xx坪,其實並無使用權,若是違章建築還有可能被拆。
只賣300多萬,其實定價398萬,您可能白跑一趟。
自備100萬,其餘要貸款,當心通常自備都寫的很小,您可能白跑一趟。
我有現成客戶,當你委託時我才作廣告,房地產市場居於買方市場哪有現成客戶??
當場買斷,行情500萬的房子,250萬我當場買斷。
十日成交,當最後委託期間到時,再延長期間,反正您也不好意思拒絕。
每坪6萬元起,抱歉是6萬元起,9萬是6萬元起,11萬也是6萬元起。
3年新的房子,前手屋主住三年,前前手住??年??
56坪附車位,56坪=建物主面積36坪+公設10坪+車位10坪,如此一坪10萬,車位一個賣您100萬,當地行情車位一個才60萬。

花招2:賺取差價
以假賣方與買方簽約:
由仲介公司找一名假賣方,先與買方簽約售價為500萬,之後找一名假買方與真賣方簽約售價為400萬,買空賣空轉手賺取100萬差價。
變相差價一:
當您的委託價在500萬,銷售小姐說:「王先生您的房子買方只出價400萬,怎麼辦?」若您說那:「你們公司拿我4%仲介費20萬,若您們公司少拿一些我也願意減價好嗎??」 銷售小姐說:「這樣好了您更改委託價為420萬,若買方有加價都算我們公司的佣金,好嗎??」其實買方出價450萬,如此一來仲介公司多賺了30萬佣金。
變相差價二:
與上面方法同,只不過加上土地增值稅因素,「您的增值稅要100萬」,其實只要60萬就夠了,最後不給您土地增值稅單,或偽造土地增值稅單。
變相差價三:
業務員:「我賣您這間房子公司才給我1萬元獎金,您包個紅包給我補貼吧。」最常看到在賣方不肯降價,買方不肯加價情況下。

花招3:給予買方假象壓力
假象一:
當您去看房子時,仲介公司同時也派一組假客戶去看,假客戶:「哇!好便宜,昨天我看那邊同一棟房子坪數差不多,要500萬,這邊只要450萬,我一定要再找我太太來看。」您就會心想:「嗯,我要趕快下訂,才不會被人搶去。」其實還有別戶更便宜的呢!
假象二:
電話中銷售小姐說:「這間房子真的很搶手,我有好多客戶都在考慮中。」「這樣子吧,500萬定價我450萬替您談談看。」其實委託價在430萬,預留20萬空間給您殺價。
假象三:
拿出假的斡旋金收據及支票或本票,「王先生您看這間房子已有人出價450萬,您出430萬是不可能的啦!這樣子460萬我替您談談看。」

花招4:給予賣方錯誤訊息
「王先生您賣的價錢太高了,附近xx樓才賣400萬,不信您可以去看看他掛的銷售看版」,其實那是該棟最低價,或是屋主急售,更有聽說是該仲介公司自己掛上去的!專門用來砍價用的。
訊息二:
與上面方法同,給您報紙廣告,以同區的低價廣告打擊您的信心。當然有可能是該仲介公司自己登上去的,反正報紙廣告一行大約30元,登個4行120元,殺你50萬絕對值得!

花招5:磨屋主您的耐心

24小時緊迫釘人:
每天的向您回報看屋的買方狀況,總歸一句殺價,只要價格低,不怕沒人買,反正您託售的房子是空屋,有沒有帶客戶去,您也不知道。
帶假客戶去看:
方式同上,但託售的房子是自住,屋主感受到的壓力更強,所以仲介業務員帶客戶來看,客戶嫌東嫌西的,很有可能是假客戶。
殺價方式繁多:
假設性的問法,「王先生雖然您委託500萬,但有人出價490萬您賣不賣??」若您一口答應,下次類推適用「王先生雖然您委託490萬,但有人出價480萬您賣不賣??」一個問句值10萬。
委託銷售期間一到馬上馬上要求續約: 
您別傻了,委託銷售期間三個月,每一家仲介公司每月進案量約有30件左右,加上個月、上上個月沒賣出的約有100多件,哪可能每件案子都做廣告??只可能先找賣像佳的先做廣告,其餘的先慢慢殺價,若您被殺的速度太慢,委託銷售期間一到馬上馬上要求續約,續約幹嘛??當然是再殺價囉!

花招6:斡旋金還是要約書
斡旋金:
當您有意思購買但您出的價格與賣方的價格有差距,這時仲介業者通常會要求您支付一筆斡旋金,也就是早期台語所稱的”軟定”,來與賣方洽談,若您出的價格賣方同意出售此筆斡旋金即轉為給賣方的訂金,這斡旋金對於仲介業者最主要的意義即確定買方有意願購買,如不買會被沒收,被誰沒收??通常應該給賣方沒收,也有些是由賣方與仲介業者對分,更有的完全被仲介業者獨吞。
要約書:
因為上述的斡旋金所引發的糾紛太多,故內政部規定仲介業者一定要同時提供要約書或斡旋金供消費者選擇,效力是相同的,但聰明的消費者您知道該怎麼做了吧!
除非有意思真的要買:
除非有意思真的要買不然不要給要約書或斡旋金,否則日後麻煩相當多,附帶一提通常仲介業者在您購買慾最強時,大多會給付要求斡旋金,但身上沒帶那麼多錢呢??沒關係,仲介業者一定會要你先簽發商業本票,商業本票??(就是書局有賣的那種,長的很像支票,俗稱玩具本票),待明天再去您府上換成現金或支票,別輕忽這商業本票的效力,商業本票是不用經退票程序就能向法院聲請支付命令,只要這張商業本票是您親自簽發的,您就沒有資格抗告,所以除非有意思真的要買不然不要給要約書或斡旋金。


花招7:買方1%、賣方4%是行情
絕大多數是如此:
仲介費的收取方式是按成交價買方1%、賣方4%是行情,也有別家是買方3%、賣方7%,雖然政府未明定,但聰明的消費者您知道該怎麼做了吧!
也有例外的情形:
通常買賣土地,仲介費的收取方式是按成交價買方2%、賣方3%是行情,也有例外,不過往往都是俗稱牽猴子,民間的仲介介紹較多,在這不予討論。
佣金低於10萬以10萬計:
大多用於賣方賣套房時,政府也未明定,但聰明的消費者您知道該怎麼做了吧!

花招8:隱藏屋況
屋況隱藏
漏水、海砂、輻射、水管不通、危樓、違章建築、凶宅…..等,建議消費者還是花點錢請一些專家陪同,有的良心的仲介業者不接海砂、輻射屋,但有的則唯利是圖,更何況仲介費的收取絕大多數在於買賣雙方簽約完成後就一次收取,事後買賣雙方有什麼爭議,講一句白話:「那是你們家的事!」附帶一提凶宅在法律上並不是物的瑕疵,換句話說買到兇宅,你只能多請點神像回來保護你,不能請求任何賠償的。
權利隱藏
有一些特別便宜的房子,您就要當心了,很可能是屋主需錢孔急,準備跑路那種,很可能再你付了一筆房屋總價20%的簽約金後,房屋馬上被債權人查封,那時你就欲哭無�!當然房屋仲介也不必負任何責任,頂多退您仲介費,更有的理直氣壯的不退半毛錢。
勿貪小便宜:
曾經有位仲介大師,在內湖銷售一棟透天別墅,剛好房屋後門3公尺的地方有一”夜總會”也就是墳墓,這位仁兄仲介大師多厲害,訂作了一個告示牌,內容是房屋後面這塊荒地即將於3個月後改為公園預定地,又剛好將這”夜總會”也就是墳墓擋住,買方一看多興奮,第二天馬上簽約,結果………這位仲介大師隨即將看板毀屍滅跡,來個死無對證,這件事打了很久的官司,最後買方因證據不足敗訴……。

花招9:詐騙集團
專找無貸款之房屋:
找一個假買方假意要買,付了少數定金詐取賣方的權狀資料,隨即以該不動產向地下錢莊借錢,之後逃之夭夭。
騙取斡旋金或訂金:
一屋多賣,以低於市價釵h的價格,騙取買方斡旋金或訂金,事後逃之夭夭。
帶看甲屋賣乙屋:
多在民國75年、76年間盛行,如今較少見


花招10:品牌的迷思
加盟店:
依不動產經紀業管理條例的定義是「加盟經營者:經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等,並受其規範或監督。」只是如此,業務員的良莠不齊,目前不動產經紀業管理條例未開始管制(民國91年2月開始管制),往往加盟經營者支付10萬到100萬不等的加盟金即可開業,業務員:「我們公司全省xxx家,信譽最有保證…..」,結果往往加盟店出事比例都很高。
電視廣告(CF):
基本上電視廣告都是給有意加盟的人或已加盟的人參考的,因為他們付了加盟金每月還要支付月費,我們消費者要電視廣告遇到那樣子的情況應該是微乎其微,幫你打掃房子??掃一掃可以,大整理??別傻了….別墅的小花園遇到道路預定地??那別墅變成店面也值得呀!免於被法院拍賣??既然都要被拍賣了,買方直接向法院標購就好了,還要多付仲介費??有這麼傻的買方嗎??是您嗎??不勝枚舉,再談可能會被…….
品牌不是萬靈丹:
我們的電線杆都被房屋仲介給包上了厚厚的鐵絲,因為掛看板的關係,早期看板上的電話號碼都是人頭電話,被環保局罰款、停話都無所謂,近期則改為以行動電話易付卡電話號碼方式刊登或不登載電話以畫上箭頭的方式導引買主,這種枉顧環保的銷售行為,大多數的仲介都是如此,其中不乏一些所謂大品牌的房屋仲介公司。他們的形象僅於電視上的廣告,這些都有待業者改進。



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  • 1 樓住戶:路人甲
    發表時間:2012-10-23

    信任仲介, 未必帶來所謂的幸福!!

    打官司時, 法官只認字不認人!!
    委託仲介賣屋, 可分為 "一般委託銷售" 與 "專任委託銷售" (請注意,委託仲介賣屋,沒有所謂只有"專任委託"這回事!!)

    1. 勿輕易簽署"專任委託銷售合約", 因專任約是有罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據!
    (根據內政部地政司統計,2011年1至6月全台房地產交易糾紛中, 其中終止委售或買賣契約糾紛較去年上半年增加80.5%,是比去年同期增加最多的交易糾紛!)

    2. 建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因一般約是仲介與屋主均可出售(一般約並無所謂違約罰則),雖會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋主動權!

    3. 無論是"專任委託銷售"或"一般委託銷售", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天審閱期), 勿因仲介呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!!

    4. 請注意!! 部份仲介, 甚至是某些相當知名仲介公司之"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但此限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!

    若原先簽定一般約的仲介無法將房屋賣出, 使得屋主轉由其他仲介專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (此狀況也常發生)!!

    5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
    有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內,不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定,反之,則屬一般委託銷售契約書。

    由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!!

    建議賣方可事先下載內政部版本 "不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介所提供的合約書都會有額外或自訂之條款, 且這些條款也大多有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約條文; 另消保法第11與12條: 定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效!!), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司.

    6. 部份仲介的一般委託合約條文, 甚至訂定與專任委託類似(自定條款), 也有所謂的違約金額(若屋主自售情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!

    7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下附加條款(雙方須簽名蓋章以及押日期):

    a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制!

    b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 無論是否仍於合約期間, 以及買方是否曾為乙方帶看者, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方給付任何費用或"違約罰款"!!
    => 這點相當重要, 因少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(車馬,人事,廣告費等.....), 甚至威脅,騷擾....

    c. 在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間!

    8. 若仍簽署專任委託, 也建議加註: 再甲方(賣方)尚未簽署正式之賣屋合約前, 即便買方出價已達底價, 甲方仍保有更改賣價之權利! (避免仲介藉此逼迫賣屋, 甚至以"違約賠款"作為要脅)

    審慎了解契約內容, 保障自身權益才是最重要!!


    2 樓住戶:路人甲
    發表時間:2012-10-23

    房屋買賣,很多時候需要一點幸運.

    如果你最在乎的是"錢", 那麼最好多比較幾家.
    今天這個案件或許賣方跟東森比較熟,那們你就可以透過東森幫你談到好價錢.
    反之亦然.

    不過根據我成交多間的經驗,永慶房屋.....是我一輩子再也不會聯絡的仲介.
    用一個"爛"字,實在不足以形容他們的差勁.

    如果不是小弟後來外派到海外工作,沒有閒工夫跟他們耗,我一定上法院告他們詐欺.

    區區十幾萬的服務費,竟然用這麼差勁的手段來賺取.

    我不久前成交了一間位在內湖的房子,總價2000萬有找,卻因為被永慶的人欺騙,到最後竟然要多付近20萬的費用,不然就被他們警告....我們法院見.

    真的是令人十分驚訝的服務水準,我敢保證,不僅僅自己一輩子不會再找他們,也絕對不會推薦他們給任何朋友.

    希望各位大德不會比我衰,能夠獲得他們更好的服務.

    3 樓住戶:頂呱呱
    發表時間:2012-10-25

    遇到好的房仲真的很重要!壞的房仲花招一堆,真的讓你招架不住
    前陣子看到了一間不錯的房,找了當地的永慶專員,他們的服務真的很好,
    回答問題都很專業,並非含糊帶過那種,我有不少房屋資訊都是從那裡得來的
    買房是件大事,找個可靠的業務專員幫你服務,勝過一堆不老實的房仲業務呀~~



    4 樓住戶:APPLE
    發表時間:2012-10-25

    我是覺得仲介要碰運氣
    公司品牌是基本保證
    但一樣米養百樣人
    我在永慶也是有遇到好業務
    而且我都挑直營店 感覺不好的就謝謝再連絡

    我在東森跟信義也是遇到好跟壞的業務
    一說出我的總價就被看不起~"~

    但我也是認真賺錢想要買房子阿
    當下除了難過還有挫折

    除了運氣~還有自己多小心啦

    5 樓住戶:韓政廷
    發表時間:2013-04-01

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    6 樓住戶:新嵐
    發表時間:2013-10-03

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    7 樓住戶:榮怡潔
    發表時間:2014-01-02

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