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房貸省百萬5秘訣 利率多1% 要多繳多少血汗錢?

房東:張先生
發表時間:2014-04-18


買房子在貸款這一塊,我最常被問到的是,「要怎樣才能貸到最高的成數?」「要怎樣才能拿到好(低)的利率?」先試著想想,假如朋友向您借錢,您第一個考量的是什麼?沒錯,就是「他會不會落跑不還錢?」銀行借錢給我們也是一樣的,銀行也很怕客戶借錢不還(其實也是千百個不願意才會去找討債公司),所以「自身的條件」這一塊,左右銀行貸款給您的意願相當大。自身還款條件的部分,請見以下分析:


房貸利率成數

購屋前對利率和成數做足功課,可以省下不少利息錢



秘訣1:善用自身優勢


第一,是您的職業、收入。銀行跟我們一般人的看法相同,認為越穩定的工作,越可以每個月按時償還,風險相對低,所以如「三師」(律師、醫師、老師)、公營企業、公家機關、500大企業、上市上櫃公司、大型外商公司等等,因為相對比較不容易倒閉或隨便裁員,是銀行覺得不容易突然還不出錢的族群。


在穩定的工作條件之下,如果收入豐厚,每個月的收入比您需還的貸款多很多的話,是銀行最歡迎的客戶。假設工作非常穩定,但是每個月收入只有三萬元,卻想貸款600萬,您猜銀行願意貸給您嗎?以利率2%,貸20年來計算,平均每個月光房貸就必須付掉三萬元了,這就是不合理的貸款比例,在目前的市場狀況下,很難會有銀行願意承作這樣的貸款。


第二,就是您自身的信用是否良好。有辦過貸款的網友應該對「拉聯徵」這個名詞不陌生,聯徵就是指聯合徵信中心,所有我們和銀行的往來,如果有過不良紀錄都會記錄在裡面扣分。像是信用卡繳款延遲、跳票等等,分數有一套計算公式,不過我們只需要知道,平時還是有多少能力做多少事,保持良好的信用,有需要用錢的時候,銀行才會樂意借錢給優良客戶。


高架橋嫌惡設施

高架橋可能會是一種嫌惡設施,但還是要看所在地段



拉聯徵是拉什麼?


另外還有一點必須注意的是,每次申請貸款(或申請信用卡),都會需要拉聯徵,如果短期內調閱記錄太多次(一個月3次就很多了),容易被認為是因為別家申請不過,才要一直換家申請,會讓銀行覺得是不是因為你信用不良或還款條件有問題其他銀行才不願意貸款給你。所以拉太多次聯徵也是貸款不過的一個常見原因。


房子好不好?問銀行就知道!


在物件本身的條件上,您可以先這樣想:假設今天您要借一大筆錢給朋友,為防止對方落跑,請對方提供抵押品。請問您希望這個抵押品是什麼樣子的呢?


相信大家心中的答案都很類似,不外乎是「價值高」、「沒有產權問題」、「容易變賣」。 銀行也是一樣的。


以大家最容易遇到的房貸狀況來說,抵押品就是「您買的這棟房子+土地」,請注意,是建物加上土地,建物會隨時間而減低其價值,土地則是被認為不會消滅的。


秘訣2: 避免買到畸形屋


所以您的房子在購買時,如果需要較好的貸款,請務必考慮下面幾點:


1. 屋齡:房子的耐用年限最常見的算法是40~50年,所以若購買了一個35年屋齡的房屋,就有可能面臨成數不高、貸款年限不長或拒絕申貸的狀況,因為銀行認為這房子可能在你還完貸款之前就毀壞了,也就是說建物的價值為0,銀行可能只會用土地價值去估算貸款。


學區良好銀行估價

附近學區良好,或有運動中心等公共設施,對銀行估價也是加分



2. 地段:地段左右了房屋行情價,以及未來是否有機會上漲、是否抗跌等屬性。一個簡單的思考方式:這房子容不容易脫手?近捷運、交通樞紐、鬧中取靜、面公園、好學區….的房子人人搶著要,相對之下在荒郊野外的房子就乏人問津了。對銀行而言,地段好、價值高、易出售的房子是最受歡迎的。


3. 產品規劃:除了外在因素之外,房子本身的條件也很重要。使用區分、戶數、施工品質是否良好、有無電梯、管理是否良好、附近有無嫌惡設施、公設維護是否良好等等,都是銀行在鑑價時的重要參考依據。


4. 物件歷史:是否曾經為凶宅、是否為空屋率高的社區、是否有滯銷的狀況…等等。


總之,把銀行當成一個投資眼光犀利的購屋者就對了。


秘訣3:「銀行」的選擇也和貸款成數、利率有關!


一般而言,公股銀行(如台灣銀行、兆豐銀行)審核最嚴格、放款最保守,相對貸款的利率和成數都比較硬。小銀行因為有放款業績的壓力,彈性會比較大,容易談到好條件。


還有銀行本身政策的不同,對於物件的「價值」看法也不同。有的銀行一律不承作15坪以下的房子,認為小套房為投資客擁有的機率大,斷頭風險太大。


捷運附近

捷運附近200公尺內的物件受到很多銀行的喜愛



有的銀行管你幾坪,只要地段夠好(市區捷運站走路五分鐘內),甚至可以談到非常優惠的利率。有的銀行年收入180萬以上就是特A級客戶,可以爭取到相當好的利率。有的地方性銀行則是對於同區域物件給予較好的成數。每個銀行的判定標準也不大一樣,可以多問問多比較各家的利率和評斷標準。


找尋利率最好的貸款


以上的基本知識都有了之後,接下來就是要選擇和申請貸款了。有些建商或房仲會跟銀行合作提供申貸條件較寬鬆的貸款,但如果您本身條件不錯、物件條件也不錯,可以試著自行去尋找更優惠的貸款利率。


建議您可以問4~6間銀行,可從自己的薪轉銀行開始,通常薪轉銀行會給客戶一些利率上的優惠。問的方法不是只在網路上找利率,而是要詢問銀行的房貸部門,說明您自身的條件和物件的現狀,請對方協助估計大約可貸的利率和成數(這時還不需拉聯徵)。


蒐集各家銀行的利率條件之後,會有第一名出線,若比房仲或建商提供的合作銀行條件還好,再向第一名的銀行正式申貸。


當然也別忘了政府所提供的優惠利率方案,可以上內政部和財政部網站查詢最新動態和申請資格、辦法。


秘訣4:小心分段式利率有陷阱!


另外還有一點值得大家注意,就是所謂「分段式利率」,可能有時我們會看到「利率1.5%超低貸款」要注意這是不是只是第一段,例如三段式利率:第一段前半年1.5%,第二段半年到兩年內1.8%,2~20年2.2%。


這樣的利率雖然前半年負擔較輕鬆,但是最後總繳的錢可不比一段式1.8%來得低喔!這部分也千萬不要只被第一段的利率所吸引,一定要精確計算數字後再比較最划算或最合適的利率。


秘訣5:貸款找業務!


最後提供各位一個小技巧:「貸款找業務」。銀行貸款業務專員手上常握有一些談判的彈性,常常可以幫你談到比自行接洽還要好的條件,成功率也相對比較高。


不過要小心切勿找錯,要確認是「銀行編制內的業務」,要避免找成「代辦」,因為「代辦」也許可協助您解決信用不良的貸款問題,但同時可能會收取高額手續費,以及有個資外洩、捲款潛逃的風險產生,不可不慎。


最後的最後回答文章開頭的問題,你知道房貸利率多1%,您要多繳多少血汗錢嗎!?


以貸款1000萬,20年期來計算,2%利率和3%利率還款期滿的本利和,總共就差了105萬餘元!Yahoo!奇摩房地產製作人 溫芳瑜 寶屋調查局


 





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