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用房貸來理債

房東:李先生
發表時間:2014-04-18


用房貸來理債

現代人對借款觀念開放,不少人因此債務纏身,有的甚至「全身都是負債」。為協助客戶理債,最近銀行業者紛紛推出以小額信貸或信用卡餘額代償方式來整合負債的方案,即便如此,貸款利率還是高達8%到10%,每個月光是利息支出就教人大呼「吃不消」。有鑑於此,便有銀行動起用房貸整合負債的念頭,將房屋當作是資金調度管道之一,推出「理債型房貸」或二胎房貸等新興業務。

 


用房貸整合高利貸款

不過,到底理債型房貸是什麼?又有好處與什麼貸款限制呢?

其實,理債型房貸的設計概念,說穿了就是用一筆房貸去整合其他貸款,只要消費者名下有房屋,不論此房屋有無房貸,均可將個人的所有債務整合於「一個房貸帳戶」,以房貸低利率、配合長年期攤還,讓利息減少;相較於一般信貸或信用卡代償,對消費者來說相對有利(換算成實質年利率為3.06%起),還款負擔也更輕鬆。

更棒的是,不論民眾名下是否已有房貸,均可申辦「理債型房貸」。其申辦方式為如果是原先在他行有房貸者,只須將房貸轉貸過來,不需重新鑑價,銀行除了提供原貸款額度外,另外再提出一筆50萬元額度,讓借款人去清償其他負債。


以林小姐名下包括信用卡、現金卡總計有50萬元負債與350萬房貸為例,目前信用卡或現金卡利率均高達18〜20%,同時每月最低繳款金額為2%,但只要她將名下房屋,透過理債型房貸進行轉貸,扣除轉貸的房貸350萬,銀行可額外提供50萬元額度,貸款年限20年,如以實質年利率3.06%計算,整合後的利息支出,第一年即可節省近4萬元利息,加上房貸的借款期間長達20年,第一年貸款本息支出足足減少近13萬元。


 


確認條件讓理債更有效

然而,並非所有銀行都會用這樣的方式估價,有些銀行會以擔保品的價值,作為審核額度的標準。換句話說,就是銀行會對房屋重新鑑價,並以「淨估值的20%」作為清償其他貸款的額度。

以陳先生在信義區舊公寓為例,若房屋市值是800萬元,銀行計算淨估值為700萬元,陳先生可申請的理債額度就是140萬元。所以若要使用理債型房貸必須先計算其理債額度是否足夠支付其他貸款。


除了確定額度足夠外,利率與還款方式也是一個需要考量的因素。有些銀行的利率會比照房貸,但有些則會比房貸高出1%左右。至於還款方式,可分前低後高型與一利到底兩型。如果還款能力高,不妨選擇前低後高型,在利率變高之前還完,比較划算。此外,用理財型房貸清償信用卡、現金卡等借款,等於是將原先的短期借款轉成長期借款,一定要檢視總費用的收取方式,以避免日後的困擾。


 


理財與二胎也是好幫手

另外,若本身沒有房貸的壓力,但有其他消費性貸款,也可以考慮二胎房貸或理財型房貸等商品。理財型房貸是讓房貸戶按月償還或提前還款的房貸本金,可自動轉化為循環透支額度,以3〜4%的利率再借出。二胎房貸則是使有房屋的人,可以利用房屋取得資金,提升房屋價值,並不受限於已償還房貸金額,而銀行的鑑價方式以房貸戶薪資、信用情況以及房屋座落地點與價值,核發申貸金額,貸款成數約為首貸15%,貸款手續相對簡便,資料準備也比較簡單。

這兩者雖然與理債型房貸的訴求不同,但強調低利率、高額度的資金周轉功能,隨借隨還,讓客戶可以隨著自身的現金流量狀況調整負債,相當適合用於短期資金周轉。不過仍要提醒消費者,理債的目的是為了提早償清負債,而非增加負債,消費者可別挖東牆補西牆,以免讓債務愈滾愈大。






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