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土增稅解說

房東:高手
發表時間:2011-11-04



  • 土地增值稅

    • 土地增值稅課徵範圍?

      • 1.土地增值稅課徵範圍如何?


        • (1)已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,無論是否有價,例如買賣、贈與、交換等,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。

          (2)已規定地價之土地於設定典權時,出典人亦即土地所有權人應依照土地稅法有關規定計課,預繳土地增值稅。但出典人回贖時,應無息退還其原繳之土地增值稅。

                  

           




      • 2.用土地與他人的房屋互換交易,應不應該報繳土地增值稅或者契稅?

        • 用土地與他人的房屋交易,其土地或房屋移轉,都應依法報繳土地增值稅及契稅。如果代價相當,沒有誰多誰少的問題,就不必課贈與稅,如果代價不相當,就要依法課徵贈與稅。(財政部64.9.22.臺財稅36901號函)
           




      • 3.因為公司名稱變更,原登記為公司的不動產也隨著辦理變更登記,是不是要課徵契稅或土地增值稅?

        • 公司未經解散,祇是公司名稱變更,公司法人的資格並沒有消滅,原公司所有不動產隨同辦理名稱變更登記,既沒有移轉產權的事實,當然不須課徵契稅或土地增值稅。(財政部62.5.23.臺財稅第33836號函)
           




      • 4.私有土地捐贈給政府要不要課徵土地增值稅?

        • 私有土地捐贈與各級政府,依照土地稅法第28條規定,免徵土地增值稅。
           




      • 5.繼承土地辦理移轉登記時要不要課徵土地增值稅?

        • 繼承的土地因已依法繳納遺產稅,照土地稅法第28條但書的規定,不再徵收土地增值稅。
           




      • 6.遺產稅納稅人申請以已併入遺產課稅的土地抵繳遺產稅時,要不要繳納土地增值稅?

        • 依土地稅法第28條但書的規定,繼承而移轉遺產稅的土地免徵土地增值稅。因繼承取得的土地再移轉時,是以繼承開始時該土地的公告現值為前次移轉現值。如果是以繼承取得的土地抵繳遺產稅而移轉登記為國有時,這筆土地因為同樣是以繼承開始時的公告現值來抵繳遺產稅,因為沒有漲價,就不發生核課增值稅的問題。
           




      • 7.聯合財產於民法親屬編施行法第6條之1有關不動產所有權歸屬如何確定?

        • 民法親屬編施行法第6條之1於中華民國85年9月27日生效,生效1年後,適用中華民國74年民法親屬編修正後之第1017條規定。即自民國86年9月28日起,依登記之公示性認定所有權之歸屬,登記於妻名義之不動產其所有權屬於妻;登記於夫名義之不動產,所有權歸屬於夫。


         




    • 土地增值稅減免及相關規定

      • 1.被徵收之土地,是否可免徵土地增值稅?

        • 自中華民國83年1月7日土地稅法第39條、39條之1修正條文公布施行後,徵收、區段徵收土地一律免徵土地增值稅。另依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按公告土地現值之價格出售給需地機關者,也是免課徵土地增值稅的(土地稅法第39條、39條之1)。
           




      • 2.政府徵收公共設施保留地之加成補償費應否計課土地增值稅?

        • 政府徵收公共設施保留地,依中華民國77年7月15日修正公布之都市計畫法第49條第1項規定加成補償,係指地價以外之補償,非屬地價範圍,免予合併計課土地增值稅(徵收已修正免稅)。(財政部77.8.23.臺財稅第770265649號函)
           




      • 3.政府協議收購的土地可否免徵土地增值稅?

        • 政府協議購買依法得徵收之私有土地,其購買價格比照公共設施保留地方式以公告土地現值加四成者,該加四成補償部分非屬地價範圍,免予合併計課土地增值稅(徵收已修正免稅)。(財政部78.6.7.臺財稅第780177357號函)
           




      • 4.自辦重劃地區在重劃後第一次移轉時,可不可以減徵土地增值稅?

        • 經重劃的土地,第一次移轉時土地增值稅是可以減徵百分之四十的,所指「重劃土地」包括政府機關辦理重劃的土地及土地所有權人自辦重劃的土地,也包括市地重劃及農地重劃。(內政部69.9.25.台內地45125號函)
           




      • 5.以公共設施保留地抵繳遺產稅,可不可免徵土地增值稅?

        • 遺產稅納稅義務人,用公共設施保留地來抵繳遺產稅,依法可免徵土地增值稅。
           




      • 6.甚麼土地可以適用土地稅法第39條之2規定不課徵土地增值稅?

        • 作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。

          依農業發展條例規定所稱農業用地,指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地,依法供下列使用者:

          (一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。

          (二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。

          (三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍﹝藏﹞庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。
           




      • 7.夫以贈與方式自妻手中取得一筆土地後,想再移轉第三人,應該如何申報原地價?而妻於持有期間所支付的改良土地之改良費用是否可減除土地漲價總數額?其增繳之地價稅是否可以抵繳?如果該筆土地曾經參與土地重劃是否可以申請減徵百分之四十土地增值稅?又如想申請適用自用住宅用地優惠稅率時,其查核期間如何計算?

        • 依照新修正土地稅第28條之2規定:(1)配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅,但於再移轉第三人時 ,以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

          (2)該受贈土地,於再移轉計課土地增值稅時,贈與人或受贈人於其具有土地所有權之期間內,有支付工程受益費、土地重劃費用或者因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地,其捐贈時捐贈土地之公告現值總額等改良費用是可減除的,所增繳之地價稅亦可抵減 。(3)如該筆土地為經重劃之土地,亦得申請減徵土地增值稅百分之四十。 (4)該再移轉土地,於申請適用自用住宅用地優惠稅率時,其出售前一年內未曾營業用或出租之期間,夫妻持有期間應合併計算。
           






    • 土地增值稅稅率?

      • 1.土地增值稅的稅率是怎樣規定?

        • 土地增值稅的稅率可以分為自用住宅用地及一般土地稅率兩種。

          (一)自用住宅用地稅率是按漲價總數額徵收百分之十。

          (二)一般土地稅率如左列附表:




























          適  用  對  象


          稅率

          標題圖示 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)未達100% 20%
          標題圖示 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)100~200%者 30%
          標題圖示 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)200%以上者 40%
          標題圖示 以上土地:

          持有年限超過二十年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之二十。

          持有年限超過三十年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之三十。

          持有年限超過四十年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之四十。
           



          (土地稅法第三十三、三十四條)

           






    • 土地增值稅稽徵程序

      • 1.在怎麼樣的情況下應該辦理申報土地增值稅?

        • 土地所有權移轉或設定典權的時候,權利人及義務人應在訂定契約這天起30天以內,填寫土地現值申報書(用紙由稅捐機關免費供應),檢附移轉契約書影本及有關文件,共同向土地所在地的稅捐稽徵機關申報土地移轉現值。(土地稅法第49條)
           




      • 2.辦理土地移轉現值申報以後,因故移轉不成立了,要怎樣申請撤回?

        • 權利人及義務人雙方因辦理土地所有權移轉或設定典權,經向稅捐機關申報現值以後,如果要申請撤回,須由雙方當事人以書面敘明撤回移轉理由, 並檢附原移轉契約等有關文件向原申報的稅捐機關提出申請。(申報現值作業要點第10點)
           




      • 3.不動產買賣後在辦理移轉登記時發現不動產業經法院查封,可不可以由承買人單獨申請撤銷土地現值申報?

        • 不動產買賣承買人在報繳增值稅後向地政機關辦理移轉登記時,才發現承買的不動產已經法院查封不能移轉,可以由承買人單獨申請撤銷土地現值申報。(財政部72.11.15.臺財稅第38128號函)
           




      • 4.受遺贈的土地要不要報繳遺產稅及土地增值稅?

        • 受遺贈人應分別報繳遺產稅及土地增值稅,其申報遺贈土地之移轉現值,是以遺贈人死亡日當期的公告土地現值為準而前次移轉現值亦以繼承開始時(死亡日當期)該遺贈土地之公告土地現值為準。(財政部83.7.2.台財稅第830298290號函)
           




      • 5.土地漲價總額如何計算?

        • 依平均地權條例第36條規定,土地增值稅的徵收,是依照土地漲價總數額計算,在土地所有權移轉或設定典權時核課。土地漲價總數額有一套計算的公式,這公式是這樣的:例如:原取得土地是屬第一次規定地價的土地,原地價是1,130元,經物價指數調整(以76年6月份262.9%調整)後現值為2,970元,這筆土地在76年9月1日申報移轉現值21萬2,500元,又有重劃費用3萬3,331元,則該土地之漲價總數額為17萬6,199元,也就是21萬2,500元減去2,970元後再減去3萬3,331元。
           




      • 6.當事人逾期申報土地移轉現值,其土地增值稅應如何計課?

        • 土地移轉或設定典權,當事人從訂立契約起30日後才辦理土地現值申報,是以受理申報機關收件日當期的公告土地現值為計算土地增值稅基礎。(土地稅法第30條第2款)
           




      • 7.法院拍賣的土地應如何計課土地增值稅?

        • 法院拍賣的土地是以拍定日當期之公告土地現值為準,但拍定價額低於公告土地現值者,以拍定價額為準;拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者,應以併同計算之金額為準,計課土地增值稅。(土地稅法第30條第5款)。
           




      • 8.政府協議購買的土地,要怎樣申報土地移轉現值?

        • 經政府核定照價收買或政府協議購買的土地,是以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準,但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者,以政府給付之地價為準, 申報土地移轉現值。(土地稅法第30條第6款)
           




      • 9.土地移轉可不可以用低於或高於公告現值申報移轉現值?

        • 土地移轉其申報移轉現值,申報人於訂約之日起30日內申報者,以訂約日當期的公告土地現值為準。逾期申報者,以受理申報機關收件日當期之公告現值為準。當事人如果申報高於公告現值,就以自行申報的移轉現值為準(法院判決移轉、法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之案件除外),如果申報低於公告土地現值者,得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅(法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之案件除外)。(土地稅法第30條)
           




      • 10.土地買賣因涉訟,經法院判決確定後,始申報移轉現值,要怎樣計課土地增值稅?

        • 土地買賣因涉訟,經法院判決確定後才辦理移轉現值申報,是以申報人向法院起訴日當期的公告土地現值為準。(土地稅法第30條第4款)
           




      • 11.繼承土地再移轉的時候,原地價要怎樣認定,前次移轉的日期應為何時?

        • 繼承是因被繼承人死亡才開始承受被繼承人財產上的一切權利義務,所以繼承土地再移轉的時候,其前次移轉日期就是被繼承人死亡時的日期,其原地價的認定,是以被繼承人死亡時的公告現值為原地價。但被繼承人死亡的時候如果在第一次規定地價以前,就以第一次規定地價時繼承人申報的地價為原地價。(土地稅法第31條第2項)
           




      • 12.依照土地稅法第39條之2(農業發展條例第27條)規定申請不課徵土地增值稅的土地變更為非農業用地再移轉時,應如何課徵土地增值稅?

        • (1)不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內,曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用、而再有未作農業使用情事時,於再移轉時應課徵土地增值稅。 上述所定土地承受人有未作農業使用之情事,於配偶間相互贈與之情形,應合併計算。(2)作農業使用之農業用地,於土地稅法中華民國89年1月6日修正施行後第一次移轉,或依 土地稅法第39條之2第1項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉,依法應課徵土地增值稅時,以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。(3)土地稅法中華民國89年1月6日修正施行後,曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉,依法應課徵土地增值稅時,以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅 。
           




      • 13.規定地價後曾經移轉的土地,應該怎樣計課土地增值稅?

        • 規定地價後曾經移轉的土地,是以經核定之申報移轉現值減除其前次移轉現值來計算土地漲價總數額,計課土地增值稅。(土地稅法第31條)
           




      • 14.耕地出租人終止租約收回耕地時,依規定給付承租人的補償費用,可不可以從漲價總額內扣除?

        • 計算土地增值稅在土地漲價總數額內,得減除的項目以改良土地費用、工程受益費及土地重劃負擔總費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地,其捐贈時捐贈土地之公告現值總額為限,所以耕地出租人終止租約收回耕地,應依平均地權條例第77條規定給付耕地承租人的補償費用,不可以從計課土地增值稅的漲價總額內扣除。(財政部66.6.23.臺財稅第34041號函、土地稅法第31條)
           




      • 15.什麼費用可以從土地漲價總數額內減除?要怎樣辦理申報?

        • 可以從土地漲價總數額中減除的費用,包括:改良土地費、工程受益費及土地重劃負擔總費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地,其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。但是照價收買的土地,已經由政府依規定補償的改良土地費用及工程受益費就不包括在內。前項費用應由土地所有權人在增值稅繳納期限屆滿前提出工程受益費繳納收據,工務(建設)機關發給的改良土地費用證明書或地政機關發給的土地重劃負擔總費用證明書向主管稽徵機關申請從漲價總數額中減除。(土地稅法施行細則第51條)
           




      • 16.土地移轉在其持有土地期間內所繳納的地價稅可不可以抵繳土地增值稅?

        • 土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時,在其持有土地期間內,因為重新規定地價增繳的地價稅,就其移轉土地部分,准予抵繳其應納的土地增值稅。但是准予抵繳的地價稅總額,是以不超過 應繳納土地增值稅總額的百分之五為限。其抵繳金額之計算依照增繳地價稅抵繳土地增值稅辦法之規定辦理。(土地稅法第31條)
           




      • 17.法院拍賣的土地,土地所有權人申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅並經准退還溢繳增值稅款時,可不可以退還給原土地所有權人?

        • 法院拍賣土地已經按一般用地稅率扣繳土地增值稅,後來原土地所有權人申請並經核准按自用住宅用地稅率核課時,稅捐稽徵機關應將多扣繳的稅款退還給原執行法院處理。(財政部71.7.23.台財稅第35477號函)
           




      • 18.分次取得土地所有權後,再將其全部持分一次或分次移轉者,應如何核算土地增值稅?

        • 分次取得土地所有權,一次或分次移轉時,核算土地增值稅應依左列規定辦理。

          (一)同一土地所有權人於同一宗土地分次取得所有權後,再將其全部持分一次移轉,應按各次取得之持分及其原地價分別核算。

          (二)同一土地所有權人就同一宗土地,分次取得後再分次移轉,如經查明確認其移轉之持分係在何時取得及取得時之移轉現值,應以移轉各該持分之原地價認定。至分別確認移轉持分之原地價有困難時,應按各次取得之比例認定之;例如:某甲於70年2月及75年7月分別取得同一筆土地所有權10分之3及10分之2復於78年3月出售10分之3,如無法確認出售之持分係何批次取得,則應以該出售面積之5分之3及5分之2分別適用70年2月及75年7月之原地價。(財政部78.3.31.臺財稅第780024585號函)
           




      • 19.納稅義務人認為繳納通知書所載內容有誤,於繳納期限內申請更正時應否改訂繳納期限?

        • 關於納稅義務人認為繳納通知書所載內容有誤,依稅捐稽徵法第17條之規定,於繳納期間內申請查對更正時,經查對結果,如認為所載內容並無錯誤,應從速於限繳日期前答覆並退還繳納通知書,請其依限繳納,當不發生應否改訂繳納期間問題,其因作業關係,在限繳日期屆滿後始行答覆者,縱經查對結果並無錯誤,仍應改訂繳納期間,以資便民。
           




      • 20.土地買賣辦妥現值移轉申報後,地政機關發現公告土地現值錯誤並予更正,其因公告現值更正而發生之土地增值稅差額,應如何辦理?

        • (一)土地所有權移轉,於辦竣登記前,據以課徵土地增值稅之公告現值經直轄市或縣(市)政府公告更正,稽徵機關應依據更正後現值重核土地增值稅。

          (二)土地所有權移轉,於辦竣登記後,據以課徵土地增值稅之公告現值經直轄市或縣(市)政府公告更正,基於政府依法定程序公告之土地現值,應具有公信力,對於政府及人民均應受其拘束,故依據行政法上之信賴保護原則,其已核課確定之土地增值稅,應不再退補。惟當事人如申請更正,因公告現值更正涉及原申報現值及契約內容之變更,為顧及雙方權益起見,參照土地稅法第49條及平均地權條例第47條規定,應由權利人及義務人檢附更正後之現值申報書及契約書,共同申請更正,稽徵機關始得據以辦理退補稅。 (依照財政部85.2.27.臺財稅第851064321號函說明二會商結論辦理)
           




      • 21.土地移轉申報現值退案補正期間為幾日?

        • 稅捐機關在受理土地所有權移轉或設定典權申報現值時,如遇當事人填寫申報書有錯誤或所附附件不全或缺漏時須退案補正者,當事人之補正期限,可比照內政部62年7月21日臺內地字第528182號函規定,應在15日內補正,逾期即予註銷原申報收件號碼。(財政部68.6.8台財稅第33776號函)
           




      • 22.土地所有權移轉,義務人與權利人訂立契約後,於申報移轉現值時義務人不知去向,無法在申報書上會同蓋章,應如何辦理?

        • 訂妥移轉契約,但義務人不知去向,無法蓋章,除非權利人依法請求法院判決移轉,取得單獨申報移轉之權利,否則,縱使稽徵機關受理其現值申報,其向地政機關申報所有權移轉登記時,亦必須符合土地登記規則第28條所規定之得由權利人單獨申請之要件始能受理,故關於移轉現值申報,稽徵機關應轉知權利人,依法取得單獨申報之權利後,再予受理。
           




      • 23.土地增值稅繳納期限規定如何?

        • 土地增值稅納稅義務人於收到土地增值稅繳納通知書後,應於30日內向公庫繳納。(土地稅法第50條規定)
           




      • 24.共有土地分割合併應如何課徵土地增值稅?

        • (1)分別共有土地分割後,各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者,免徵土地增值稅;其價值減少者,就其減少部分課徵土地增值稅。(2)公同共有土地分割,其土地增值稅之課徵,準用前項規定。(3)土地合併後,各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者,免徵土地增值稅。其價值減少者,就其減少部分課徵土地增值稅。(4)前三項土地價值之計算,以共有土地分割或土地合併時之公告土地現值為準。(土地稅法施行細則第42條)
           




      • 25.同一筆土地,經法院先後二次判決應移轉所有權予不同權利人,其申報土地移轉現值應如何辦理?

        • 關於一地兩賣,稽徵機關應依先後申報土地移轉現值之次序,分別予以受理。(財政部71.8.7.臺財稅第35902號函)
           




      • 26.數人共有一筆土地分割如何申報現值及計課土地增值稅?

        • 數人共有一筆之土地,其照原有持分比例計算所得之價值分割者,不課徵土地增值稅。惟分割後取得之土地,如與原持分比例所算得之價值不等,其屬有補償者,應向取得土地價值減少者,就其減少價值部分課徵土地增值稅。如屬無補償者,應向取得土地價值減少者課徵贈與稅,並向取得土地價值多者就其增加價值部份課徵土地增值稅。  
           




      • 27.土地移轉應納之土地增值稅額在新台幣100元以下者,可否免徵?

        • 應納土地增值稅在新台幣100元以下免予課徵。(土地稅法施行細則第3條規定)
           




      • 28.土地增值稅原經雙方約定由買方繳納,以後發現條件不合或其他原因而撤銷現值申報,是不是可以由雙方出具證明,退還買方已繳之增值稅?




    • 土地增值稅之納稅義務人?

      • 1.誰是土地增值稅的納稅義務人?

        • 土地為有償移轉者,土地增值稅納稅義務人為原所有權人;土地為無償移轉者,為取得所有權之人;土地設定典權者,為出典人。所稱有償移轉指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉,所稱無償移轉指遺贈及贈與等方式之移轉。(土地稅法第5條)
           




      • 2.買賣契約經特約載明土地增值稅由買方負擔的,是不是要向買方徵收?

        • 土地因買賣而移轉,這筆土地增值稅的納稅義務人,依照土地稅法第五條的規定,應該是土地的原所有權人即出賣人。如果土地買賣契約載明土地增值稅由買方負擔者,這種約定顯然已經違背了土地稅法的規定,自然不生法律上的效力,所以因買賣而移轉的土地增值稅不向買方徵收,要向出賣人徵收。(行政法院判例61判114)
           




      • 3.土地買賣後出賣人如果拒繳土地增值稅,承買人可不可以代為繳納?

        • 依照土地稅法第5條之1規定,土地所有權移轉,其應納的土地增值稅,納稅義務人沒有在規定期限內繳納,可以由承買人向原申報現值的稽徵機關申請代為繳納。(土地稅法第5條之1)
           




      • 4.權利人代繳的土地增值稅,如發生退還情事,可不可以退還給代繳人?

        • 已繳納的土地增值稅,如果發生退還的情事,原則上應該以繳款通知書(即稅單)上所寫的納稅義務人為退還對象,如果該應退稅款係由權利人向稽徵機關申請代繳有案,或權利人能夠提示證明,該項應退稅款,確係由權利人代為繳納的,並經稽徵機關查明屬實後,可以由代繳人辦理切結手續後,退還代繳人。(財政部74.6.12.臺財稅第17451號函)
           






    • 土地增值稅相關罰則為何?

      • 1.土地買賣未辦竣權利移轉登記,承買人再行出售,有沒有處罰的規定?

        • 土地買賣未辦竣權利移轉登記,承買人再行出售該土地,依平均地權條例第81條處應納登記費20倍以下之罰鍰與土地稅法第54條第2項:處再行出售移轉現值百分之2罰鍰的規定。(平均地權條例第81條、土地稅法第54條)
           




      • 2.一般土地所有權移轉時,權利人及義務人經依法申報移轉現值後,其應納之土地增值稅逾期(繳納期限30日)未繳納者,稅捐稽徵機關應如何處理?

        • 一般土地所有權移轉時,權利人及義務人經依法申報移轉現值後,其應繳納之土地增值稅逾期未繳納者應通知權利人及義務人限期繳納或撤銷原申報移轉案,如其逾期仍未繳清稅款或撤銷原申報案者即應由各稅捐處逕行註銷其原申報移轉現值案及其查定稅額。(土地稅法施行細則第60條)
           






    • 土地增值稅自用住宅用地稅率之適用?

      • 1.以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅要具備甚麼要件或限制?

        • 土地所有權人出售其自用住宅用地,申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,必須符合以下的條件:

          (一)土地及這筆土地上面的房屋是土地所有權人本人或其配偶或直系親屬所有,並且在這筆土地上辦竣戶籍登記。

          (二)這筆土地在出售前一年內沒有做營業或出租使用。

          (三)土地所有權人以自用住宅用地優惠稅率計課土地增值稅,一生只能享受一次。

          (四)適用自用住宅用地稅率的面積都市土地為3公畝或非都市土地為7公畝。

          (五)該筆土地地上建物之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之10者,不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。(土地稅法第9條、34條)

          (六)土地所有權人出售自用住宅用地前,因必須遷居而遷出戶籍,致簽訂買賣契約時,其戶籍已不在該自用住宅用地者,在遷出戶籍期間,該自用住宅用地無出租或供營業使用,其遷出戶籍期間距其出售期間未滿一年者,准適用優惠稅率。

          (財政部72.8.17.臺財稅第35797號函)
           




      • 2.適用自用住宅用地稅率計課土地增值稅的移轉案件,怎樣認定"出售前一年"之期間?

        • (一)一般買賣案件申請適用自用住宅用地稅率案件,其出售前一年內無出租及營業方可適用,所稱出售前一年內之期間計算,以出售日之前一日起往前推算一年。(財政部80.7.16.臺財稅第800709156號函)

          (二)法院拍賣的土地適用自用住宅用地稅率,是以「拍定日」前一年沒有出租或沒有營業為認定標準。
           




      • 3.以自用住宅用地稅率計課土地增值稅的買賣案件要檢附那些證件?怎樣申請?有無申請期限之規定?

        • 土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,應於土地現值申報書註明"自用住宅"字樣,並檢附土地所有權狀影本、戶口名簿影本及建築改良物證明文件;其未註明者,得於繳納期間屆滿前,向當地稽徵機關補行申請,逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。土地所有權移轉,依規定由權利人單獨申報土地移轉現值或無須申報土地移轉現值之案件,稽徵機關應主動通知土地所有權人,其合於自用住宅用地要件者,應於收到通知之次日起30日內提出申請,逾期申請者,不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。(土地稅法第34條之1)
           




      • 4.贈與的土地可不可以按自用住宅用地稅率計課土地增值稅?

        • 「贈與」移轉並非「出售」,不適用土地稅法第34條規定,按自用住宅用地特別稅率課徵土地增值稅。二親等親屬間之土地「贈與」,自不得適用。 二親等親屬間之土地「買賣」,因依遺產及贈與稅法第5條第6款規定,未能提出支付價款證明,經稽徵機關核定以「贈與論」課徵贈與稅者,如符合自用住宅用地要件,仍准適用特別稅率課徵土地增值稅。(財政部71 .1.6.台財稅第30040號函)
           




      • 5.法院拍賣的土地可不可以申請按自用住宅用地稅率計課土地增值稅?如果可以,又由誰提出申請?

        • 法院拍賣的土地,如果合於土地稅法第9條、第34條有關自用住宅用地規定的必要條件,仍是可以申請按自用住宅用地稅率計課土地增值稅的。應該由土地所有權人申請。如果法院經土地所有權人同意也可以代為申請。(財政部66.2.3. 臺財稅第38207號函)
           




      • 6.土地所有權人與其配偶及未成年的受扶養親屬各自出售自用住宅用地,可不可以分別享受自用住宅用地優惠稅率?

        • 土地所有權人與其配偶及其未成年的受扶養親屬,各自出售自用住宅用地,如果符合土地稅法第9條及34條規定,可以分別適用自用住宅用地稅率計課增值稅,但是都以一生一次為限。(財政部67.6.30.臺財稅第34248號函)
           




      • 7.土地所有權人同時出售多處自用住宅用地應如何計課土地增值稅?

        • 同一土地所有權人持有多處自用住宅用地,同時出售時,如其合計面積不超過都市土地3公畝,非都市土地7公畝,可以視同是一次出售,按自用住宅用地稅率計課土地增值稅。所謂「同時出售」除了訂定契約日期要相同外,並且要在同一天提出土地移轉現值申報書,這樣才可以視為一次出售。(財政部72.1











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